Cara Buat Sertifikat Rumah Baru dari Developer: Alur dan Biaya

Cara buat sertifikat rumah dari developer tidak sama dengan mengurus sertifikat tanah sendiri. Pembeli rumah baru tidak memulai dari nol: sertifikatnya sudah ada atas nama developer dalam bentuk sertifikat induk, dan tugas pembeli adalah memastikan hak itu berpindah ke atas namanya dengan benar.

Artikel ini menguraikan cara buat sertifikat rumah baru dari sisi pembeli: urutan prosesnya, pihak yang mengerjakan tiap tahap, dan biaya yang umumnya menjadi beban pembeli.

Sertifikat Induk, Titik Awal yang Jarang Terlihat Pembeli

Developer menguasai lahan yang luas, lalu mengurus hak atas tanahnya sebagai satu sertifikat. Itulah sertifikat induk. Kavling tiap rumah belum punya sertifikat sendiri sampai sertifikat induk dipecah.

Badan hukum seperti developer pada umumnya memegang Hak Guna Bangunan (HGB), karena Hak Milik pada prinsipnya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia perseorangan sebagaimana diatur dalam UU Pokok Agraria. Sertifikat per unit yang lahir dari pemecahan karena itu umumnya berstatus HGB atas nama developer, sebelum dialihkan ke pembeli.

Karena belum dipecah atau belum dibalik nama, nama pada izin bangunan bisa berbeda dari nama pada sertifikat. Hukumonline (2013) menjelaskan hal ini dengan asas pemisahan horizontal: pemilik bangunan tidak harus sama dengan pemilik hak atas tanahnya.

Dari Sertifikat Induk sampai Atas Nama Pembeli, Urutannya

Dalam praktik, prosesnya berjalan dalam enam tahap. Untuk gambaran transaksi secara utuh, baca alur transaksi jual beli rumah di developer.

1. Pemecahan sertifikat induk. Kantor Pertanahan memecah sertifikat induk menjadi sertifikat per unit atas nama developer. Prosesnya berada di instansi pertanahan, sehingga lamanya tidak sepenuhnya dalam kendali developer.
2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dibuat bila AJB belum dapat ditandatangani, misalnya karena sertifikat unit belum terbit. Ketentuan penyelenggaraan perumahan mensyaratkan adanya kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung (PBG), prasarana dan utilitas, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Perbedaan SPR, PPJB, dan AJB dibahas di SPR, PPJB, dan AJB.
3. Pelunasan atau akad kredit. Pembeli tunai melunasi, sedangkan pembeli KPR menandatangani akad kredit dengan bank lebih dulu.
4. Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Menurut Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT.
5. Balik nama di Kantor Pertanahan. PPAT atau pembeli mendaftarkan peralihan hak dengan berkas seperti permohonan, AJB, sertifikat, identitas para pihak, dan bukti pembayaran pajak yang terkait.
6. Sertifikat atas nama pembeli. Pada pembeli KPR, sertifikat umumnya disimpan bank sebagai jaminan sampai KPR lunas.

Satu hal yang sering terlewat: AJB-lah yang menandai berpindahnya hak. Hukumonline (2024) membahas kasus pembeli yang sudah melunasi rumah tetapi AJB tertunda karena sertifikat belum dipecah, dan menyimpulkan bahwa secara normatif peralihan haknya dianggap belum terjadi. Karena itu jadwal AJB perlu dipahami sejak PPJB.

Berapa Lama, dan Mengapa Tidak Ada Angka Tunggal

Pemecahan sertifikat dan penerbitan persetujuan bangunan berada di tangan instansi pemerintah yang punya alur dan kecepatan kerja sendiri. Karena itu tidak ada satu angka lama proses yang berlaku untuk semua proyek.

Calon pembeli sebaiknya menanyakan perkiraan jadwal pemecahan dan AJB, lalu memastikannya tertulis di PPJB. Latar belakangnya dibahas di gap waktu dan biaya tambahan beli rumah.

Bikin Sertifikat Rumah Berapa? Biaya yang Umumnya Ditanggung Pembeli

Di rumah developer, pembeli umumnya tidak membayar biaya pendaftaran tanah pertama kali. Yang biasanya menjadi beban pembeli adalah komponen berikut.

Komponen	Dasar aturan	Besarnya
BPHTB	UU 1/2022 (Pasal 46, 47, 48)	(Nilai perolehan dikurangi NPOPTKP) x tarif. Tarif paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta, ditetapkan peraturan daerah
Honorarium PPAT	PP 24/2016 Pasal 32 ayat (1); Permen ATR/BPN 33/2021	Paling tinggi 1% dari harga transaksi. Menurut rangkuman Hukumonline, batas 1% berlaku sampai Rp500 juta dan menjadi 0,75% untuk di atas Rp500 juta sampai Rp1 miliar
PNBP balik nama	PP 128/2015 Pasal 16 ayat (2)	(1 permil x nilai tanah) + Rp50.000. Nilai tanah mengikuti zona nilai tanah atau NJOP tanah; bangunan tidak dihitung
Pengecekan sertifikat	PP 128/2015 Lampiran III	Rp50.000
Pemecahan sertifikat	Perjanjian dengan developer	Mengikuti kesepakatan. Minta rincian tertulis sebelum menyetujui
Materai	–	Rp10.000
Tambahan bila KPR	–	Hak tanggungan dan roya. Rinciannya ada di biaya KPR

Sebagai ilustrasi untuk rumah Rp500 juta, dengan asumsi tarif BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp80 juta, BPHTB mencapai batas atas sekitar Rp21 juta, dan honorarium PPAT paling banyak sekitar Rp5 juta. Keduanya bergantung pada peraturan daerah dan kesepakatan dengan PPAT.

Komponen PNBP dihitung 1 permil dari nilai tanah, jadi nominalnya jauh lebih kecil daripada BPHTB dan honorarium PPAT. Contoh dari Hukumonline: tanah bernilai Rp10 juta dikenai Rp60.000. Untuk menghitung cicilan bersama biayanya, gunakan simulasi KPR.

SHGB atau SHM, Pilihan bagi Pembeli Rumah Developer

HGB berjangka waktu dan perlu diperpanjang, sedangkan Hak Milik tidak berjangka waktu. Karena developer pada umumnya tidak dapat memegang Hak Milik, pembeli perseorangan yang menginginkannya umumnya mengajukan sendiri peningkatan HGB rumah tinggal menjadi Hak Milik ke Kantor Pertanahan.

Persyaratannya, termasuk batas luas tanah dan biaya, bisa berbeda antar sumber dan antar kantor, jadi tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan atau PPAT sebelum mengajukan.

Yang Perlu Diperiksa Sebelum Tanda Tangan

• Status sertifikat induk dan rencana pemecahan unit yang dibeli.
• Kesesuaian nama pada persetujuan bangunan dan sertifikat, serta alasannya bila berbeda.
• Jadwal AJB dan balik nama di PPJB, termasuk siapa yang menanggung PBB sebelum AJB. Hukumonline mencatat bahwa para pihak dapat menyepakati hal ini.
• Rincian biaya pemecahan, BPHTB, PPAT, dan balik nama secara tertulis.
• Pembayaran hanya ke rekening resmi developer, seperti dibahas di tips aman beli rumah dari developer.

Satu Alur, Tiga Pihak yang Saling Bergantung

Jadi, cara buat sertifikat rumah dari developer pada dasarnya adalah mengikuti alur pemecahan sampai balik nama. Sertifikat rumah developer lahir dari kerja tiga pihak: developer menyiapkan sertifikat induk dan pemecahannya, PPAT membuat AJB, dan Kantor Pertanahan mencatat peralihan hak. Pembeli tidak membuat sertifikat dari nol, tetapi perlu memahami urutannya dan biaya yang menjadi bebannya.

Tahap yang paling menentukan adalah AJB. Selama AJB belum dibuat dan didaftarkan, hak atas rumah belum berpindah secara hukum, sehingga jadwal dan biayanya layak dipastikan sejak PPJB.

Pertanyaan Umum tentang Sertifikat Rumah Developer

Bagaimana cara buat sertifikat rumah dari developer?

Pembeli tidak membuat dari nol. Sertifikat induk dipecah menjadi sertifikat per unit atas nama developer, lalu dialihkan lewat AJB di hadapan PPAT dan didaftarkan balik nama di Kantor Pertanahan.

Siapa yang mengurus pemecahan sertifikat rumah developer?

Developer mengajukan pemecahan sertifikat induk ke Kantor Pertanahan, dan prosesnya berada di instansi pertanahan. Pembeli perlu memastikan jadwalnya di PPJB.

Kapan AJB rumah developer bisa dibuat?

AJB dibuat di hadapan PPAT setelah sertifikat unit terbit dan kewajiban dalam PPJB terpenuhi, termasuk pelunasan atau pencairan KPR.

Bikin sertifikat rumah berapa biayanya?

Pembeli rumah developer umumnya menanggung BPHTB (tarif paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta), honorarium PPAT (paling tinggi 1% dari harga), PNBP balik nama, dan biaya pengecekan sertifikat Rp50.000. Biaya pemecahan mengikuti kesepakatan dengan developer.

Apakah sertifikat rumah developer bisa menjadi SHM?

Developer pada umumnya memegang HGB. Pembeli perseorangan umumnya dapat mengajukan peningkatan HGB rumah tinggal menjadi Hak Milik ke Kantor Pertanahan dengan syarat tertentu. Cek syarat dan biaya terbaru ke Kantor Pertanahan.

Apa itu sertifikat induk?

Sertifikat induk adalah sertifikat atas lahan developer yang masih utuh, sebelum dipecah menjadi sertifikat per unit rumah.

Terakhir diperiksa 11 Oktober 2026. Aturan dan tarif dapat berubah, dan informasi ini bersifat umum. Untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan PPAT atau notaris.