Biaya KPR: Daftar Biaya Tambahan Beli Rumah dan Perkiraannya
Cicilan dan DP bukan satu-satunya uang yang keluar saat beli rumah lewat KPR.
Ada provisi, administrasi, notaris, sampai pajak. Biaya KPR ini sering baru terasa saat akad, padahal bisa disiapkan sejak awal.
Baca Juga: KPR Rumah Bekasi: Syarat, Proses, dan Tips Disetujui Bank
Berikut daftar biaya KPR lengkap dengan angka dari halaman bank dan batas dari aturan, plus contoh hitungan untuk rumah Rp500 juta. Kamu juga bisa langsung mencoba di simulasi KPR.
Diperbarui 8 Oktober 2026.
Apa Saja Biaya KPR di Luar DP dan Cicilan?
Garis besarnya ada delapan kelompok biaya:
- Provisi
- Administrasi
- Penilaian rumah (appraisal)
- Asuransi jiwa dan kebakaran
- Notaris dan PPAT
- BPHTB (pajak pembeli)
- PPN untuk rumah baru
- Biaya lain, seperti materai dan roya
Ringkasannya begini:
| Biaya | Dibayar ke | Besarnya |
|---|---|---|
| Provisi | Bank | 1% dari pinjaman (BCA, BNI, Permata Bank) |
| Administrasi | Bank | BCA Rp500.000 (pinjaman sampai Rp500 juta); BNI Rp750.000 sampai Rp2.500.000; Permata Bank 0,1% (minimal Rp400 ribu) |
| Appraisal | Bank atau penilai | BCA Rp1.100.000 sampai Rp1.500.000; Permata Bank Rp500.000 |
| Asuransi jiwa dan kebakaran | Asuransi mitra bank | Mengikuti konfirmasi asuransi, tidak ada angka tetap |
| Notaris (pengikatan kredit dan hak tanggungan) | Notaris atau PPAT | Dibatasi aturan honorarium notaris, sampai 1,5% untuk nilai Rp100 juta sampai Rp1 miliar |
| AJB dan balik nama | PPAT | Honorarium PPAT maksimal 1% dari harga transaksi |
| BPHTB | Pemerintah daerah | Tarif paling tinggi 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi batas bebas pajak |
| Materai | Bank | Rp10.000 (halaman Permata Bank) |
Angka bank di atas diambil dari halaman resmi masing-masing bank. Daftar lengkapnya ada di daftar suku bunga KPR bank.
Rincian Biaya KPR Satu per Satu
1. Provisi
Provisi adalah biaya dari bank saat kredit disetujui. Dibayar sekali, di awal.
BCA, BNI, dan Permata Bank sama-sama menulis 1% dari pinjaman. Untuk pinjaman Rp400 juta, artinya Rp4 juta.
2. Administrasi
Besarnya berbeda di tiap bank:
- BCA: Rp500.000 untuk pinjaman sampai Rp500 juta, 0,10% untuk di atas Rp500 juta sampai Rp3 miliar, dan Rp3.000.000 di atas Rp3 miliar.
- BNI: Rp750.000 sampai Rp2.500.000.
- Permata Bank: 0,1% dari pinjaman, minimal Rp400 ribu.
3. Penilaian rumah (appraisal)
Bank menilai rumah yang jadi jaminan, supaya nilai pinjaman sesuai.
Menurut halaman BCA, biayanya Rp1.100.000 sampai Rp1.500.000. Permata Bank menulis Rp500.000 untuk penilai independen.
Untuk rumah baru dari developer, sebagian bank tidak memungutnya. Permata Bank, misalnya, tidak memasukkan appraisal di contoh simulasi rumah baru. Tanyakan langsung ke bank pilihanmu.
4. Asuransi jiwa dan kebakaran
Asuransi jiwa melindungi pinjaman bila debitur meninggal. Asuransi kebakaran melindungi bangunan.
BTN menulis bahwa pemohon wajib menutup keduanya, dengan syarat banker’s clause. BCA dan Permata Bank tidak mencantumkan angka tetap: premi mengikuti konfirmasi pihak asuransi, dan untuk asuransi kebakaran mengikuti hasil pemeriksaan bangunan.
5. Notaris dan PPAT
Ada dua urusan berbeda di sini. Pertama, pengikatan kredit dan hak tanggungan untuk bank. Kedua, akta jual beli (AJB) dan balik nama untuk perpindahan rumah.
Besarnya dibatasi aturan:
- Notaris: UU Jabatan Notaris Pasal 36 membatasi honorarium sampai 2,5% untuk nilai objek hingga Rp100 juta, 1,5% untuk Rp100 juta sampai Rp1 miliar, dan di atas Rp1 miliar maksimal 1% sesuai kesepakatan.
- PPAT: PP 24 Tahun 2016 Pasal 32 membatasi uang jasa PPAT sampai 1% dari harga transaksi di akta.
Beberapa artikel menyebut biaya notaris KPR 2 sampai 4% dari pinjaman. Untuk nilai di atas Rp100 juta, angka itu melebihi batas honorarium di atas, jadi minta rinciannya dulu. Pembagian biaya AJB antara pembeli dan penjual ditentukan kesepakatan.
Aturan bisa diperbarui, jadi cocokkan dengan notaris atau PPAT yang kamu pakai.
6. BPHTB
BPHTB adalah pajak yang dibayar pembeli saat hak atas tanah dan bangunan berpindah.
Rumusnya: tarif x (nilai perolehan – batas bebas pajak). Menurut UU HKPD, tarif paling tinggi 5% dan batas bebas pajak (NPOPTKP) paling sedikit Rp80 juta. Besar pastinya ditetapkan peraturan daerah, jadi bisa berbeda di tiap kota.
You might also be interested in:
Contoh bila tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta, untuk rumah Rp500 juta: 5% x Rp420 juta = Rp21 juta.
7. PPN untuk rumah baru
Pada rumah baru dari developer, tanyakan apakah harga sudah termasuk PPN. Pemerintah juga punya insentif PPN ditanggung pemerintah, penjelasannya ada di PPN DTP 2027.
8. Biaya lain
- Materai: Rp10.000 menurut halaman Permata Bank.
- Roya: biaya mencoret hak tanggungan setelah KPR lunas. BCA menulis Rp500.000 (HT-el, berlaku di Jabodetabek).
- Pengecekan sertifikat: biasanya lewat PPAT, besarnya mengikuti PPAT.
Contoh Hitungan Biaya KPR untuk Rumah Rp500 Juta
Asumsinya: harga Rp500 juta, DP 20% (Rp100 juta), pinjaman Rp400 juta. Angka di bawah adalah perkiraan batas atas dari sumber di atas, bukan penawaran.
| Biaya | Perkiraan | Dasar |
|---|---|---|
| Provisi 1% | Rp4 juta | Halaman BCA, BNI, Permata Bank |
| Administrasi | Rp0,5 juta sampai Rp2,5 juta | BCA dan BNI |
| Appraisal | sampai Rp1,5 juta | Halaman BCA; bisa tidak ada untuk rumah baru |
| Notaris (pengikatan kredit) | sampai Rp6 juta | Batas 1,5% dari Rp400 juta |
| PPAT (AJB) | sampai Rp5 juta | Batas 1% dari Rp500 juta |
| BPHTB | sekitar Rp21 juta | 5% x (Rp500 juta – Rp80 juta) |
| Materai | Rp10.000 | Halaman Permata Bank |
| Asuransi jiwa dan kebakaran | belum termasuk | Mengikuti asuransi |
Bila semuanya ada di batas atas, totalnya sekitar Rp40 juta, atau 8% dari harga rumah, di luar asuransi.
Angka sebenarnya bisa jauh lebih kecil kalau notaris dan PPAT memberi tarif di bawah batas, atau kalau batas bebas BPHTB di daerahmu lebih tinggi. Karena itu, siapkan dana dengan angka atas, lalu sesuaikan setelah bank memberi rincian tertulis.
Kapan Biaya KPR Dibayar?
- Sebelum akad: uang tanda jadi ke developer. Besarnya ditentukan developer, jadi tanyakan apakah bisa dikembalikan bila KPR ditolak. Lihat juga faktor penyebab KPR ditolak.
- Saat akad dan pencairan: provisi, administrasi, appraisal, notaris, asuransi, dan materai.
- Saat jual beli dan balik nama: BPHTB dan AJB.
- Selama cicilan: denda bila terlambat. BCA menulis 0,2% per hari, Permata Bank 2 permil per hari dengan minimal Rp100.000. Pelunasan dipercepat di Permata Bank mulai dari 3%, dan take over ke bank lain mulai dari 5%.
- Setelah lunas: biaya roya.
Jeda antara pembayaran dan serah terima juga memunculkan biaya tambahan. Penjelasannya ada di gap waktu dan biaya tambahan beli rumah.
Biaya Setelah Serah Terima
Setelah kunci di tangan, masih ada pengeluaran rutin dan sekali-sekali:
- Iuran lingkungan di perumahan. Komponennya ada di biaya IPL, dan faktor penentu tarifnya di besaran biaya IPL.
- PBB tahunan.
- Renovasi kecil dan perabot.
Soal DP: Masih Perlu Besar?
DP bukan biaya tambahan, tetapi menentukan besar pinjaman dan provisi.
Bank Indonesia memperpanjang pelonggaran LTV 100% sampai 31 Desember 2026, menurut Kontan. Artinya DP bisa lebih kecil, tetapi bank tetap memutuskan sesuai profilmu.
Biaya awal seperti provisi dan pajak tetap harus disiapkan, berapa pun DP-nya.
Tips Menyiapkan Biaya KPR
- Minta rincian tertulis sebelum akad. BCA menulis rincian biaya diberikan setelah keputusan kredit, sedangkan Permata Bank mencantumkannya di Surat Persetujuan Permohonan Kredit.
- Bandingkan provisi dan administrasi antarbank, bukan hanya bunga.
- Tanyakan skema developer: siapa yang menanggung AJB dan BPHTB, dan apakah ada promo yang menanggung sebagian biaya.
- Sisihkan dana cadangan di luar DP dan biaya yang sudah dihitung.
- Hitung cicilan sekaligus. Rumusnya ada di cara menghitung KPR rumah, dan panduan untuk pembeli pertama ada di hal yang perlu diperhatikan sebelum membeli rumah pertama.
Hitung Sendiri di Simulasi KPR
Biaya KPR hanya separuh cerita. Separuh lainnya adalah cicilan bulanan, dan itu bisa kamu coba langsung di simulasi KPR.
- Masukkan harga rumah dan DP
- Pilih lama cicilan
- Isi bunga sesuai penawaran bank yang kamu incar
Mau gambaran cicilan per harga? Lihat cicilan rumah 200-500 jutaan dan cicilan rumah 1 miliar, atau telusuri rumah dijual di berbagai kota.
Pertanyaan Umum tentang Biaya KPR
Apa saja biaya KPR di luar DP dan cicilan?
Biaya KPR di luar DP dan cicilan meliputi provisi, administrasi, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, notaris dan PPAT, serta BPHTB. Rumah baru juga perlu dicek soal PPN, dan ada biaya kecil seperti materai.
Berapa biaya provisi KPR?
BCA, BNI, dan Permata Bank menulis biaya provisi 1% dari pinjaman. Untuk pinjaman Rp400 juta, besarnya Rp4 juta.
Berapa biaya notaris dan AJB untuk KPR?
Honorarium notaris dibatasi UU Jabatan Notaris: maksimal 2,5% untuk nilai sampai Rp100 juta dan 1,5% untuk Rp100 juta sampai Rp1 miliar. Uang jasa PPAT untuk AJB maksimal 1% dari harga transaksi menurut PP 24 Tahun 2016.
Berapa BPHTB rumah Rp500 juta?
BPHTB dihitung dari tarif dikali nilai perolehan setelah dikurangi batas bebas pajak. Bila tarif 5% dan batas bebas Rp80 juta, besarnya Rp21 juta. Tarif dan batas bebas ditetapkan peraturan daerah, jadi cek di daerahmu.
Berapa dana tambahan yang perlu disiapkan untuk rumah Rp500 juta?
Dengan DP 20% dan pinjaman Rp400 juta, perkiraan batas atas biaya di luar DP sekitar Rp40 juta (8% dari harga), belum termasuk asuransi. Angka sebenarnya bisa lebih kecil, tergantung bank, notaris, PPAT, dan daerah.
Apakah asuransi KPR wajib?
BTN menulis bahwa pemohon wajib menutup asuransi jiwa dan kebakaran dengan syarat banker’s clause. Ketentuan bank lain bisa berbeda, jadi tanyakan ke bank pilihanmu.
Baca Juga: Akses Tol, KRL dan LRT Bekasi ke Jakarta: Mana yang Lebih Cepat?
Di mana saya bisa menghitung cicilan dan biaya KPR?
Pakai kalkulator KPR di situs ini untuk cicilan, lalu minta rincian biaya tertulis dari bank untuk biaya di luar cicilan.
Terakhir diperbarui 8 Oktober 2026. Angka bank dan aturan bisa berubah. Hitungan di atas adalah perkiraan, bukan penawaran kredit.
