8 Hal Penting Sebelum Menyewakan Apartemen sebagai Pemilik

Menyewakan apartemen bisa jadi sumber penghasilan tambahan yang menarik, apalagi kalau unit yang dimiliki sedang tidak ditempati. Tapi menjadi pemilik yang menyewakan unit bukan sekadar soal menyerahkan kunci dan menerima uang sewa setiap bulan.

Ada sejumlah hal yang perlu disiapkan sejak awal, mulai dari kontrak yang jelas sampai kewajiban pajak yang sering terlewat. Berikut 8 hal yang perlu diperhatikan sebelum menyewakan apartemen sebagai pemilik.

8 Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Menyewakan Apartemen

1. Pastikan Status Legalitas Unit Jelas

Sebelum menyewakan, pastikan sertifikat atau bukti kepemilikan unit, seperti Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau Akta Jual Beli (AJB), sudah atas nama sendiri. Kalau unit masih dalam proses cicilan KPR, cek dulu ke bank apakah ada ketentuan khusus soal menyewakan unit yang masih dalam masa kredit.

Status kepemilikan yang jelas juga membuat calon penyewa lebih percaya, sebab mereka bisa memverifikasi langsung kalau diperlukan. Sebaliknya, status yang belum jelas justru berisiko menimbulkan sengketa di kemudian hari, baik dengan penyewa maupun pihak lain yang mengklaim hak atas unit tersebut.

2. Siapkan Kontrak Sewa Tertulis yang Lengkap

Kontrak sewa tertulis adalah perlindungan utama bagi pemilik maupun penyewa. Pastikan kontrak mencantumkan identitas lengkap kedua pihak, alamat unit, besaran harga sewa, dan jangka waktu sewa.

Selain itu, cantumkan juga ketentuan deposit, daftar inventaris atau perabotan yang ada di unit (lengkap dengan merek dan jumlahnya bila memungkinkan), biaya apa saja yang termasuk dan tidak termasuk dalam harga sewa (listrik, air, service charge, IPL), serta sanksi kalau penyewa telat membayar.

Jangan lupa cantumkan juga klausul soal boleh tidaknya penyewa mengalihkan sewa ke pihak lain (subsewa), serta mekanisme penyelesaian bila terjadi perselisihan. Kontrak sebaiknya ditandatangani di atas materai dan dibuat rangkap dua, satu untuk pemilik dan satu untuk penyewa.

3. Jelaskan Aturan Pengelola Gedung ke Calon Penyewa

Setiap gedung apartemen biasanya punya tata tertib sendiri, mulai dari jam bertamu, aturan parkir, sampai kebijakan soal hewan peliharaan. Sampaikan aturan ini ke calon penyewa sejak awal, supaya tidak ada kesalahpahaman setelah mereka tinggal.

Beberapa gedung juga menetapkan masa sewa minimal yang berlaku bagi seluruh penghuninya. Pastikan jangka waktu sewa yang disepakati sesuai dengan ketentuan tersebut.

4. Tentukan Harga Sewa yang Kompetitif

Riset dulu harga sewa unit sejenis di gedung atau kawasan yang sama sebelum menentukan harga. Harga yang terlalu tinggi bisa membuat unit sulit terisi, sementara harga terlalu rendah membuat potensi penghasilan tidak maksimal.

Sebagai patokan tambahan, bandingkan juga potensi penghasilan sewa tahunan dengan harga beli unit, dikenal dengan istilah cap rate di industri properti. Misalnya, unit seharga Rp500 juta disewakan Rp30 juta per tahun, artinya potensi imbal hasil sewanya sekitar 6% per tahun. Angka ini membantu menilai apakah harga sewa yang ditetapkan sudah wajar secara investasi, dibandingkan hanya menebak-nebak harga tanpa perhitungan.

5. Siapkan Unit dan Lakukan Serah Terima dengan Berita Acara

Pastikan unit dalam kondisi bersih dan seluruh fasilitas berfungsi normal sebelum penyewa masuk. Dokumentasikan kondisi unit dengan foto sebagai bukti kondisi awal.

Buat berita acara serah terima (BAST) yang ditandatangani kedua pihak saat penyewa mulai menempati unit. Dokumen ini berguna sebagai acuan kalau nanti ada perselisihan soal kerusakan saat unit dikembalikan.

6. Pahami Kewajiban Pajak Penghasilan Sewa

Penghasilan dari menyewakan apartemen termasuk objek Pajak Penghasilan (PPh) Final atas sewa tanah dan bangunan, dengan tarif 10% dari nilai bruto sewa. Ketentuan ini berlaku untuk pemilik perorangan maupun badan.

Bila penyewa adalah perorangan yang bukan pemotong pajak, pemilik wajib menyetor sendiri PPh Final tersebut, umumnya paling lambat 15 hari setelah masa pajak berakhir. Konfirmasikan ke konsultan pajak untuk memastikan kewajiban ini dipenuhi sesuai ketentuan yang berlaku, sebab kewajiban pajak ini kerap terlewat oleh pemilik yang baru pertama kali menyewakan unit.

7. Verifikasi Identitas Calon Penyewa

Minta KTP calon penyewa dan cek kesesuaian datanya dengan yang akan dicantumkan di kontrak. Tanyakan juga tujuan penggunaan unit, apakah untuk tempat tinggal pribadi, keluarga, atau keperluan lain.

Langkah sederhana ini membantu menghindari penyalahgunaan unit di kemudian hari.

8. Pasarkan Unit dengan Foto dan Deskripsi yang Menarik

Ambil foto unit dalam kondisi rapi dan pencahayaan yang baik. Tulis deskripsi yang jujur soal fasilitas yang tersedia dan jarak ke akses penting, seperti transportasi umum, sekolah, atau kawasan bisnis.

Deskripsi yang akurat membantu menyaring calon penyewa yang memang sesuai kebutuhannya, sekaligus mengurangi pertanyaan berulang yang sebenarnya sudah bisa dijawab lewat listing.

Ringkasan Checklist Sebelum Menyewakan Apartemen

Agar lebih mudah dijadikan pengingat, berikut ringkasan kedelapan hal di atas beserta alasan kenapa masing-masing penting.

Hal yang Perlu Disiapkan	Kenapa Penting
Status legalitas unit	Menghindari sengketa kepemilikan dan membangun kepercayaan penyewa
Kontrak sewa tertulis	Melindungi kedua pihak secara hukum bila terjadi perselisihan
Aturan pengelola gedung	Mencegah kesalahpahaman penyewa soal tata tertib penghuni
Harga sewa kompetitif	Unit lebih cepat terisi tanpa mengorbankan potensi penghasilan
Serah terima dengan BAST	Jadi acuan kondisi unit saat sewa dimulai dan berakhir
Kewajiban PPh Final 10%	Menghindari masalah pajak di kemudian hari
Verifikasi identitas penyewa	Mengurangi risiko penyalahgunaan unit
Foto dan deskripsi menarik	Mempercepat proses pemasaran unit

Pilihan Apartemen Ciputra Residence yang Cocok Disewakan

Bagi yang sedang mempertimbangkan investasi unit apartemen untuk disewakan, berikut beberapa pilihan dari Ciputra Residence yang bisa dipertimbangkan.

• EcoHome (Ecopolis, CitraRaya Tangerang), harga entry-level, cocok untuk segmen penyewa keluarga muda atau karyawan di kawasan Tangerang.
• Citra Living Jakarta (CitraGarden City, Kalideres), dekat Bandara Soekarno-Hatta dan Stasiun KRL Kalideres, menarik bagi penyewa yang bekerja di area bandara atau logistik.
• CitraLake Suites (CitraGarden City, Jakarta Barat), unit studio hingga 3 kamar tidur, segmen lebih premium, cocok untuk penyewa profesional.
• CitraPlaza Nagoya Batam, berada di pusat bisnis Nagoya, dekat pelabuhan feri ke Singapura, menarik bagi penyewa pebisnis atau pekerja lintas batas.

FAQ Seputar Menyewakan Apartemen

Apakah wajib pakai kontrak tertulis untuk sewa apartemen?

Sangat disarankan. Kontrak tertulis melindungi pemilik dan penyewa secara hukum, terutama kalau terjadi perselisihan soal pembayaran, kerusakan unit, atau masa sewa.

Siapa yang membayar pajak sewa, pemilik atau penyewa?

PPh Final atas penghasilan sewa merupakan kewajiban pemilik unit. Bila penyewa bukan pemotong pajak, pemilik wajib menyetor sendiri pajak tersebut ke kas negara.

Berapa lama masa sewa minimal yang wajar?

Tergantung kesepakatan dan aturan pengelola gedung masing-masing, tapi umumnya sewa apartemen dilakukan untuk jangka waktu bulanan hingga tahunan. Pastikan mengecek ketentuan minimal yang berlaku di gedung tempat unit berada.

Apa yang harus dilakukan kalau penyewa telat bayar?

Rujuk ke klausul sanksi keterlambatan yang sudah disepakati di kontrak. Komunikasikan dulu secara baik-baik sebelum mengambil langkah lebih lanjut, sebab keterlambatan kadang terjadi karena alasan yang bisa dikomunikasikan.

Apakah pemilik boleh menaikkan harga sewa di tengah masa kontrak?

Tidak, selama kontrak masih berlaku, harga sewa yang sudah disepakati mengikat kedua pihak. Kenaikan harga baru bisa dilakukan saat kontrak diperpanjang atau diperbarui, dan sebaiknya dikomunikasikan jauh-jauh hari sebelum masa sewa berakhir.

Siap Menyewakan Unit dengan Persiapan yang Matang

Menyewakan apartemen bisa jadi sumber penghasilan yang stabil, asal dipersiapkan dengan benar sejak awal. Kontrak yang jelas, pemahaman aturan gedung, dan kewajiban pajak yang terpenuhi akan menghindarkan pemilik dari masalah di kemudian hari.

Bagi yang tertarik memulai investasi sewa apartemen, pilihan unit di atas bisa jadi titik awal yang baik untuk dipertimbangkan.