Gap Waktu dan Biaya Tambahan Beli Rumah yang Wajib Diketahui

Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul dari pembeli rumah baru adalah, kenapa dari sudah bayar lunas sampai benar-benar terima kunci bisa memakan waktu berminggu-minggu, bahkan berbulan-bulan. Jawabannya ada di gap waktu yang memang melekat pada proses jual beli properti, dan di sepanjang gap itu juga muncul sejumlah biaya tambahan beli rumah yang jarang disadari sejak awal.

Kenapa Serah Terima Rumah Tidak Bisa Instan

Hardian, Legal GM PT Ciputra Residence, menjelaskan bahwa jarak waktu antara kesepakatan awal dan serah terima unit inilah yang membuat dokumen pengikat seperti PPJB jadi penting.

“Dalam properti ada gap panjang antara kesepakatan, pembayaran, dan serah terima. Karena gap-nya ini terlalu panjang, bisa memakan waktu mingguan bahkan bulanan, kita membutuhkan sebuah dokumen yang bisa mengikat para pihak,” kata Hardian.

Panjang pendeknya gap ini juga dipengaruhi skema pembayaran yang dipilih. Pembelian tunai umumnya paling cepat karena tidak menunggu pencairan dana bank, cicilan bertahap langsung ke developer (in-house) berada di tengah, sementara KPR lewat bank biasanya butuh waktu tambahan untuk proses appraisal, akad kredit, hingga pencairan dana dari pihak bank ke developer.

Proses yang Tidak Bisa Dipercepat Sepihak oleh Developer

Bagian yang sering luput dari pemahaman pembeli adalah, sebagian proses ini sama sekali bukan kewenangan developer, melainkan instansi pemerintah.

“Proses pemecahan sertifikat, proses pemecahan PBB, dan proses penerbitan IMB itu dilakukan oleh pihak Pemerintah Daerah atau instansi pengeluar izin, dan itu semua tidak bisa kami kontrol,” ujar Hardian.

Artinya, ketika serah terima molor dari perkiraan awal, penyebabnya tidak selalu ada di pihak developer. Pemecahan sertifikat induk menjadi sertifikat per unit, penyesuaian data PBB, dan penerbitan izin mendirikan bangunan semuanya melewati antrean birokrasi yang punya ritme sendiri, di luar kendali siapa pun yang terlibat dalam transaksi.

Biaya Tambahan Beli Rumah yang Muncul di Sepanjang Proses

Selain waktu, ada juga komponen biaya yang baru terasa begitu proses berjalan, di luar harga jual unit itu sendiri.

Soal besarannya, Hardian memberikan gambaran kasar yang bisa jadi patokan awal.

“Ada biaya legalitas, di situ ada biaya AJB, BPHTB, nilainya plus-minus lebih kurang enam persen dari total nilai transaksi,” kata Hardian.

Angka enam persen ini sifatnya perkiraan umum dan bisa berbeda tergantung nilai transaksi, lokasi, serta kebijakan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di masing-masing daerah. Yang penting dipahami, biaya-biaya ini bukan biaya tambahan sembarangan, melainkan konsekuensi langsung dari proses legal yang sama yang membuat gap waktu tadi terjadi, sertifikat harus dipecah, hak harus dialihkan secara sah, dan negara turut mencatat setiap perpindahan hak atas tanah dan bangunan.

Menyiapkan Anggaran Saat Pembelian Rumah

Memahami dua hal ini, gap waktu dan biaya tambahan, sebenarnya adalah bentuk mitigasi risiko paling sederhana yang bisa dilakukan pembeli. Ketika seseorang tahu sejak awal bahwa serah terima butuh waktu dan ada biaya sekitar enam persen dari nilai transaksi yang harus disiapkan di luar harga rumah, keputusan finansial yang diambil pun jadi lebih realistis, tidak mendadak kaget ketika notaris menagih biaya AJB atau kantor pajak daerah meminta pembayaran BPHTB.

Menyisihkan dana cadangan di luar harga unit, dan menanyakan sejak awal ke developer perkiraan waktu proses sertifikat serta estimasi biaya-biaya ini, adalah langkah kecil yang bisa mencegah masalah finansial di tengah proses yang panjang.